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Alt  04.08.2018, 13:48   # 1
Stephan12
 
Benutzerbild von Stephan12
 
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Beiträge: 1.612


Stephan12 ist offline
Wie vorgehen beim Wohnungskauf?

Wenn man sich für eine Wohnung interessiert, was muss man da beachten?
Wie würdet ihr vorgehen?
Oder sagt ihr der Markt ist eh zu teuer?

Bin für jede Art von Anregung dankbar.
Gruss Stephan
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Alt  13.07.2020, 18:17   # 46
old.bavarian
auf am Beag is Ruah
 
Benutzerbild von old.bavarian
 
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Beiträge: 262


old.bavarian ist offline
Die 3L Regel lautet: Lage, Lage, Lage.
a guade Log, wia bei ma dahoam, is wichtig.
Aba gscheite Beag miassn sei.
genug Garten aussenherum, dass es zur Selbstversorgung reicht
und dann aba hoffentlich koa Füchs net, de dia des Gmias mid Fuchsbandwurm zua soacha.

__________________
As will m'r halt in Kopf it ni - Wia ka ma it vom Allgäu si?

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Alt  13.07.2020, 17:47   # 45
E.B.
Dipl. Eremit (erem.)
 
Benutzerbild von E.B.
 
Mitglied seit 19.10.2014

Beiträge: 2.946


E.B. ist offline
Die 3L Regel lautet: Lage, Lage, Lage.
- 15-10km zur nächsten Autobahn
- binnen 20min in einer vernünftigen Klinik
- 100MBit/s FTTH
- genug Garten aussenherum, dass es zur Selbstversorgung reicht
- so weit wie möglich von der Stadt weg
__________________
Things fall apart, the centre cannot hold, mere anarchy is loosed upon the world.
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Alt  13.07.2020, 16:33   # 44
yossarian
Pareidoliker & Oneironaut
 
Benutzerbild von yossarian
 
Mitglied seit 30.06.2003

Beiträge: 7.840


yossarian ist gerade online
Wenn man beim Makler über den Preis verhandelt, empfiehlt es sich, dem Makler die Prozente des ursprünglichen Preises zu garantieren. So kann man ihn motivieren, dem Verkäufer klarzumachen, dass seine Verkaufspreisvorstellungen unrealistisch sind.
__________________
Wer glaubt im Besitz der alleinigen Wahrheit zu sein, scheitert am Gelächter der Götter. (frei nach Albert Einstein)
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Alt  13.07.2020, 14:49   # 43
neonerl
 
Benutzerbild von neonerl
 
Mitglied seit 11.02.2010

Beiträge: 161


neonerl ist offline
Beim Wohnungskauf zählt eigentlich nur die 3L Regel. Der Rest regelt sich dann oft selbst.
Die 3L Regel lautet: Lage, Lage, Lage.
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Alt  13.07.2020, 14:31   # 42
Tippgeber
Wieder aktiv
 
Benutzerbild von Tippgeber
 
Mitglied seit 02.02.2019

Beiträge: 1.477


Tippgeber ist offline
  FOTO anklicken und größer / schärfer machen  
Bild größer / schärfer machen.
Geh einfach zu einem Makler.
Die wollen das Objekt loswerden und drücken dann auch schon mal die Preisvorstellungen des Verkäufers.
Lieber schnell die Provision von Weniger als Monate lang arbeiten.
Habe ich schon 2 mal erlebt.
__________________
Wieder da, schön war es im Urlaub

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Alt  13.07.2020, 14:24   # 41
alex-4u
 
Benutzerbild von alex-4u
 
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Beiträge: 2.822


alex-4u ist offline
Meiner Meinung nach werden in Ballungszentren, in guten Lagen und in Zuzugsregionen die Preise weiterhin steigen. Vielleicht nicht so stark wie in den vergangenen Jahren, aber definitiv steigen. Das heißt im Umkehrschluss, dass es für alle anderen Lagen schwieriger werden wird, den erreichten Preis zu halten, bzw durch Preisnachlässe zu stützen/sichern.
In Deutschland haben wir nach wie vor eine enorme Kaufkraft und gebundenes Kapital in privater Hand. Pro Kopfvermögen ist 2019 auf 80.000,00 € gestiegen. Das hat leider nicht jeder, aber viele deutlich mehr als der Durchschnitt und diese Menschen müssen was tun, den die Angst vor Kursverlusten, Pleiten, Rezession, Abwertung, Inflation ist groß und treibt diese Anleger zusätzlich in "sichere" Anlagemöglichkeiten. Weiter kommen noch ausländische Kapitalanleger dazu die diesen Markt zusätzlich befeuern.
Ich bin kein Freund von Gold, aber auch hier ist eine große Nachfrage vorhanden, der den Goldpreis weiter steigen lässt.
Immobilen gehören von jeher zu den sichern und langfristigen Anlagemöglichkeiten, somit werden auch diese in Zukunft weiter steigen. Hier gilt aber wie immer, der Wert einer Immobile wird durch drei Faktoren bestimmt...die Lage, die Lage und die Lage.
__________________
Alex
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Alt  12.07.2020, 20:22   # 40
Stephan12
 
Benutzerbild von Stephan12
 
Mitglied seit 26.12.2016

Beiträge: 1.612


Stephan12 ist offline
na was meint ihr?
wie gehts weiter?
Fallen die Preise oder stürzen sich alle in die Sachwerte?

Gruss an Alle
S
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Alt  11.08.2018, 12:20   # 39
Teufelmaus
 
Benutzerbild von Teufelmaus
 
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Beiträge: 127


Teufelmaus ist offline
Früher....

Früher galt der noch für Anlageobjekte Faktor 15-20Fache der Jahreskaltmiete, je nach Lage und Zustand..... wenn er noch gilt, zumindest in Ballungsgebieten ist meist etwas am Objekt faul. Weiter Außerhalb geht da noch was. Brandenburg soll nett sein

Bei einer 50qm Wohnung mit gutbürgerlicher beliebten Wohnlage und je nach Ausstattung sind z.Bsp. in Berlin 9-15 € oft inzw. normal. Geht man also vom Mittelwert von 12€ aus = Kaltmiete 600€ mtl.zzgl.Hausgeld/Nebenkosten.

Jährliche Kaltmiete 7200€ d.h. ohne Mieterhöhungen natürlich überschlagen 15 (Jahre) als Beispiel redet man vom Kaupreis 108.000€. plus ca. 10% Kaufnebenkosten....

Bei den derzeitigen Kaufpreisen in Berlin kostet eine o.g. 180.000-350.000€ je nach Lage/Ausstattung z.zgl. der Nebenkosten heißt Faktor +/-30.... heißt im Klartext, 30-50Jahre Vermieten oder Selbstnutzen, dann hast Du die Kosten raus. Mit 20 Kaufen und mit 70 fertig. ;-)

Vorrausgesetzt keine Mietausfälle, Sonderkosten für Reparaturen, Keine Kredite/Zinsen usw. Für noch teurere Objekte ist der Faktor noch viel höher.
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Alt  11.08.2018, 11:43   # 38
Stephan12
 
Benutzerbild von Stephan12
 
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Beiträge: 1.612


Stephan12 ist offline
Sagt mal, gilt noch diese Regel bzgl Bewertung mit dem Faktor 14/15

Beispiel:
Nettokaltmiete aufs Jahr 12.000,--€ mal Faktor 15 (Jahre) = 180.000 ,-- € Euro für das Objekt

Faktor 20
12.000 Netto Jahreskaltmiete x Faktor 20 (Jahre) = 240.000,-- € Anschaffungskosten für das Objekt?
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Alt  11.08.2018, 10:35   # 37
Teufelmaus
 
Benutzerbild von Teufelmaus
 
Mitglied seit 28.02.2009

Beiträge: 127


Teufelmaus ist offline
Der Kaufpreis ist für Hamburger Verhältnisse noch recht preiswert. In Berlin liegen wir kaum noch drunter, Tendenz steigend. Für Familien, selbst mit gutem Einkommen, unerschwinglich....für was Vernünftiges mit guter Lage inzw.4000-6000€/qm.....

Mietpreise im sozialen Wohnungsbau 10-12€ den QM..... hmmm, selbst das Amt streigt hier inzwischen für Harz IV öfter......

Man hat das Recht alle Kosten des Hauses und Protokolle der Versammlung einzulesen, vor dem Kauf. Hier wird oft schon klar, was in dem Haus in den letzten Jahren veranstaltet worden ist. Vielleicht wird mit dem hohen Hausgeld noch vorangegangene Reparaturen bezahlt oder sind größere noch angedacht!

Ja die liebe Nachbarschaft.... hier hilft es mal bei den Nachbarn zu klingeln in Absprache natürlich, und ein Gespräch zu führen. Wer wohnt im Haus, welche Marotten, wie wird Gemeinschaft gelebt, oder auch nicht, warum wird die Wohnung verkauft? Und es gibt immer einen Querolant! Manche verklagen sich regelmäßig untereinander.

Selbst ohne Rücklage ist das Hausgeld für 65m recht hoch.... dies kann aber mehrere Gründe haben....Wieviele Personen leben im Haushalt, und sind diese immer da oder arbeiten oder auf reisen dementsprechend sind Müll, Wasser, Heizung daran angepasst. Welche Heizart/Warmwasserzulieferung liegt vor? Großer Garten macht viel Pflege notwendig!!! Hausstrom/ Fahrstühle/Wartungen ect.
Auf wieviele Parteien ist das ganze aufgeteilt? ect.

Meine Tante hat immer gesagt: ein Eigenheim/Wohneigentum ist nie billiger als Miete, aber es ist Deins und man muss sich beides nur leisten können!!!

Ob die "Blase" platzt ist schwer zu sagen. Die ausländischen Investoren kaufen wie blöde, weil es so schön billig ist in Deutschland! Dafür stehen die Immobilien leer und verranzen, weil sich niemand eine 20-30fache Miete leisten kann, ausser man kauft und zieht selber ein und wird 120.... dann lohnt es sich oft noch!!!
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Alt  10.08.2018, 20:59   # 36
Hotguy26
 
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Hotguy26 ist offline
Wer sich öfters mal mit Eigentümern unterhält wird feststellen dass in 20 Jahren viel passieren kann.
Also ich möchte nicht gezwungen sein mit den anderen eine "große Familie" zu sein.
Eigener Grund und Boden ist die angenehmste Variante.Wenn ein Störenfried kommt kriegt er ne Ladung Schrot in den Arsch
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Alt  10.08.2018, 20:40   # 35
Jaguarn
 
Benutzerbild von Jaguarn
 
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Beiträge: 731


Jaguarn ist offline
Ich würd da ein haus/ reihenhaus vorziehen bzw habe es gemacht.

Klar musst du auch hin und wieder geld reinstecken, weil mal was kaputt gehen kann.

Aber dich setzt keiner unter druck und mit den nachbarn gibt es auch weniger stress.
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Alt  10.08.2018, 20:29   # 34
Hotguy26
 
Mitglied seit 19.06.2010

Beiträge: 1.034


Hotguy26 ist offline
Ich kenn noch ganz andere Geschichten wo die Wohnungen mit allen Mitteln an den Käufer gebracht werden soll da die Instandhaltungskasse bei tief rot Null liegt.
Das sind Häuser die soviel Reperaturen gehabt bzw. nötig haben da träumt der Papst von.
Die Anzahl der Fettnäpfchen in die man treten kann ist dabei schier unendlich und für jemanden der aus reiner Eile eine Wohnung kauft ein echter Alptraum.
Auf keinen Fall aus dem Bauch heraus entscheiden.
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Alt  10.08.2018, 20:13   # 33
Stephan12
 
Benutzerbild von Stephan12
 
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Beiträge: 1.612


Stephan12 ist offline
Sorry, klar meinte ich das Wohngeld. Die Instandhaltungsrücklage betruge bei 420,--€ Wohngeld schon 120,-€. Heftig, oder?

Da sind vom Preisleistungsverhältnis Reihenhäuser aus den 80er Jahren teilweise noch deutlich günstiger.
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Alt  07.08.2018, 05:41   # 32
Gwambada Uhu
 
Benutzerbild von Gwambada Uhu
 
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Beiträge: 1.436


Gwambada Uhu ist offline
Zitat von Hotguy26 Beitrag anzeigen
Sollte das so genannte Hausgeld nicht alles enthalten ? https://www.promeda.de/blog/zusammen...tumswohnungen/
Wenn dem nicht so wäre ist würde sich eine Wohnung NIE rentieren.
Ich kann mich wage an Beträge um die 200 -300 Euro erinnern für eine Wohnung um die 60-80qm.
420,- ist ja irre.Wie soll man sowas umlegen auf den Mieter....da bleibt doch nichts übrig.
Kommt halt drauf an. Ein hohes Hausgeld das ja die Heizung, Hausmeister und und und beinhalten sagt halt noch nichts drüber aus wie hoch das für Reparaturen in der Instandhaltungsrücklage gebildete Kapital ist. Möglicherweise holen die den Müll mit goldenen LKWs und die Nebenkosten der Wohnung sind dementsprechend hoch . Die Umlagefähigkeit auf evtl Mieter ist ein anderes Thema ... Die Miete hat mit den Nebenkosten nix zu tun ... auch ein anderes Thema. Wenn dem Mieter das Ding mit Nebenkosten zu teuer ist ... sein Problem.
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Alt  07.08.2018, 04:58   # 31
el_coyote
 
Benutzerbild von el_coyote
 
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Beiträge: 947


el_coyote ist offline
der tipp von @ vampirlady scheint mir der beste: hier liegt schließlich ein wertgutachten vor, das beim registergericht, ohne anmeldung, völlig kostenfrei angeschaut werden kann. auch geben die gelisteten verbindlichkeiten, die letztlich beim gescheiterten (vor)eigentümer aufliefen, eventuell einen hinweis darauf, wo er geld reinsteckte. weniger bei wohnungen, aber unbedingt bei einem haus (gibts unbezahlte rechnungen von heizungsbauer/ insallateur ?).

unbedingt die weg protokolle der letzten jahre beim wohnungskauf lesen, um festzustellen, ob renovierungsstau vorliegt.

dass manche banken auf maklercourtage verzichten, dürfte die grosse ausnahme sein.
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Alt  06.08.2018, 22:00   # 30
Jaguarn
 
Benutzerbild von Jaguarn
 
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Beiträge: 731


Jaguarn ist offline
Hotguy26

Als normalverdiener kann man sich die neuanmietung einer wohnung in einer vernünftigen lage einer stadt wie HH kaum noch leisten, da muss schon ein wenig glück haben.

Nicht umsonst wird immer wieder über eine ballungsraumzulage für staatsdiener nachgedacht.
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Danke von
Alt  06.08.2018, 21:47   # 29
Jaguarn
 
Benutzerbild von Jaguarn
 
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Beiträge: 731


Jaguarn ist offline
@Epikureer69

HH fällt sicherlich unter die kategorie A

Es gibt aber auch genug lagen, die noch hinter D liegen. In diversen stadtteilen würde ich nicht wohnen bzw eigentum haben wollen.

@Stephan12

Frag doch auch mal deine hausbank, was die fur objekte im angebot haben. Dann fällt auch der makler weg, wenn diese gebühren nicht auf anderer seite wieder zugeschlagen werden. Da hab ich sonst aber keine erfahrung.
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Alt  06.08.2018, 21:47   # 28
Hotguy26
 
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Beiträge: 1.034


Hotguy26 ist offline
Sollte das so genannte Hausgeld nicht alles enthalten ? https://www.promeda.de/blog/zusammen...tumswohnungen/
Wenn dem nicht so wäre ist würde sich eine Wohnung NIE rentieren.
Ich kann mich wage an Beträge um die 200 -300 Euro erinnern für eine Wohnung um die 60-80qm.
420,- ist ja irre.Wie soll man sowas umlegen auf den Mieter....da bleibt doch nichts übrig.
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Alt  06.08.2018, 21:26   # 27
Gwambada Uhu
 
Benutzerbild von Gwambada Uhu
 
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Beiträge: 1.436


Gwambada Uhu ist offline
Zitat von Stephan12 Beitrag anzeigen

Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage behalte ich im Auge. Bei einer Bude lag die bei über 420,€, heftig!
Mit Instandhaltungsrücklage ist NICHT das monatliche Wohngeld gemeint. Klar sollte sie da mit drin sein.

Instandhaltungsrücklage ist die Summe der in der WEG eingezahlten und somit für Renovierungen und Reparaturen auf die Seite gelegtes Kapital. Ist die zu niedrig kann bei zunehmenden Alter der Immobilie bei notwendigen Reparaturen mit saftigen Forderungen zur Nachzahlung gerechnet werden. Diese gestaltet sich i.d.R. als schwierig wenn man gerade seine ganze Kohle zusammengekratzt hat um einen Eigentumsanteil an der WEG zu erwerben ... bei neueren Anlagen kann man das noch beeinflussen indem man als Mitglied der WEG darauf drängt das von Anfang an genügend Rücklagen aufgebaut werden.
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Alt  06.08.2018, 09:36   # 26
Epikureer69
Hedonist
 
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Epikureer69 ist offline
Hamburg zählt zu den Ballungsräumen, die nach der, mittlerweile nicht mehr unumstrittenen ABCD-Klassifikation, in die Kategorie "A" fallen. Die wichtigsten Parameter dieser Klassifikation sind, nach meiner Ansicht, zumindest bei den "A"-Immobilien, nach wie vor gültig.

Vorteile: aufgrund der hohen Nachfrage, in diesen Städten, haben diese Wohnungen, im Vermietungsfalle, die geringsten Leerstandszeiten und stabil hohe Mieteinnahmen sind ziemlich gesichert, selbst bei nicht mehr ganz zeitgemäßem Zustand. Gleichzeitig kann von einem stabilen Werterhalt ausgegangen werden.

Nachteile: die Immobilienpreise haben in diesen Städten oft ein Niveau erreicht, welches eine deutliche Wertsteigerung über einen längeren Zeitraum nicht mehr zulässt, da die Wertsteigerung faktisch ausgereizt ist.
Gleichzeitig gibt es Experten die meinen, dass an diesen Standorten die Immobilien bereits bis zu 30% überbewertet sind, was ihren handelsüblichen Kaufpreis angeht.

Die aktuelle Zinsslage wäre natürlich ein Argument jetzt "zuzuschlagen", aber eben nur wenn der aktuelle Kaufpreis eine den individuellen Vermögens und Einkommensverhältnissen nach, eine "schmerzfreie Finanzierung" zulässt. Das wäre z.B. eine mögliche Abzahlung innerhalb von 10 Jahren, ohne dass in diesem Zeitraum Abstriche im Lebensstandard einkalkuliert werden müssen.
__________________
"Sex, Fußball und Saufen", wobei im höheren Lebensalter die "Kardinaltugenden" zwei und drei, im Leben eines Mannes immer mehr an Bedeutung gewinnen.

"Man sieht den Splitter im Auge des Anderen, aber nicht den Balken im Eigenen."

Dieses Zitat widme ich meinen besonderen "virtuellen Freunden" hier.
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Alt  06.08.2018, 07:39   # 25
extremeSillis
 
Benutzerbild von extremeSillis
 
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Beiträge: 452


extremeSillis ist offline
Immofirma

Lass dir hier einen Termin bei Annina geben https://www.holsteiner-grund-boden.de/team/

Dann hast du auf jeden Fall eine nette Erinnerung
__________________
Menschen völlig ohne Schamgefühl sind mir zuwider.
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Alt  06.08.2018, 00:06   # 24
Billi Shave
 
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Beiträge: 438


Billi Shave ist offline
Setz dir ein Limit und mach die Finanzierung klar: du kannst davon ausgehen daß Wohnungen die von privat ohne Makler verkauft werden unter Umständen (je nachdem wie günstig das Angebot als solches ist) innerhalb von wenigen Stunden ihren Käufer gefunden haben.

Kalkulier ein daß du zum eigentlichen Kaufpreis noch etwa 10% oben drauf brauchst: Grunderwerbsteuer, Notar-und Grundbuchkosten, Renovierungs-und Umzugskosten.

Geh davon aus daß sowohl die Preise in Hamburg als auch die Finanzierungskosten weiter steigen werden und das Angebot an preiswerten Wohnungen wird sicher nicht mehr größer!

Nimm keine Wohnung von der du nicht 100%ig überzeugt bist - auch wenn sie vielleicht preiswert ist.
Zahl lieber für eine gute Lage und/oder eine gute Bauqualität und/oder ein schönes Haus jetzt mehr Geld: diese Vorzüge wird die Wohnung immer behalten und daher ggf. beim Wiederverkauf auch entsprechend mehr Geld bringen!

Viel Erfolg beim Suchen und Finden
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Alt  05.08.2018, 23:41   # 23
Jaguarn
 
Benutzerbild von Jaguarn
 
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Beiträge: 731


Jaguarn ist offline
Daneben musst du betrachten, dass neben der rücklage weitere kosten anfallen.

Wie zb strom wasser, heizung, steuern, kreditzinsen und viell noch mehr. Da musst dann mal gegenrechnen, ob du noch genug zum leben. Sicher hast du ja auch noch andere kosten.

So jetzt darf jemand anders ran...

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Alt  05.08.2018, 23:36   # 22
Jaguarn
 
Benutzerbild von Jaguarn
 
Mitglied seit 04.12.2017

Beiträge: 731


Jaguarn ist offline
Die randlagen un HH sind ja ganz unterschiedlicher güte.

Zur wertermittlung und vor allem zum zustand des objektes solltest du einen gutachter hinzuziehen, im zweifel lieber auf dessen kosten sitzen zu bleiben als schrott zu kaufen.

Wie sich die werte entwickeln kann niemand wirklich voraus sehen.

Meine bank geht für ende 2019 mit steigenden zinsen aus, was dann auch wiederum kredite teurer macht.

Dafür spricht auch, dass die EZB ihre anleihekäufe auslaufen lässt.

Daher wär jetzt wohl der richtige zeitpunkt
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